SVJ a BD poškozují špatné zákony

Rekodifikace civilního práva přinesla bytovým družstvům a SVJ i pozitivní změny, některé problémy však neodstranila a řadu jim naopak způsobila. Vlastníci bytů proto netrpělivě čekají na novelizace problematických norem, se kterými však ministerstva spravedlnosti a pro místní rozvoj ani poslanci zatím nedokázali příliš pohnout.

Jak Právo už na konci minulého roku upozornilo, vůbec největším problémem zůstává obtížná, často dokonce nemožná vymahatelnost pohledávek vůči dlužníkům – členům družstev nebo vlastníkům bytů. Tento problém se týká minimálně 100 tisíc bytových domů ve správě bytových družstev či společenství vlastníků. V bytech spravovaných BD a SVJ bydlí v ČR více než tři milióny lidí.

Hlavní potíž spočívá v tom, že BD ani SVJ nemají přednostní právo při uspokojování pohledávek v exekučním ani insolvenčním řízení. Problémy nastávají zejména v případech, kdy má dlužník více věřitelů.

Před BD a SVJ mají naopak přednost jiní věřitelé, zejména banky. Hypoteční banky mohou do exekučního řízení přihlásit dokonce pohledávky nezažalované. Po úhradě dluhu z hypotečního úvěru obvykle nezůstane z rozdělované podstaty nic. Správce domu tak při vymáhání své pohledávky nedostane zpět ani náklady soudního, a dokonce ani exekučního řízení, které bylo zahájeno na jeho návrh a do něhož se banka přihlásila.

Finanční ztráty vzniklé kvůli dluhům neplatičů nesou ostatní členové BD a SVJ – jedná se totiž o peníze, které dům nezbytně nutně potřebuje pro své další fungování. Dochází k nespravedlivému zdražování nákladů na bydlení pro řádně platící obyvatele domu, kteří se tak musí podílet na úhradě dluhu třetí osoby, se kterou kromě adresy nemají nic společného.

Dodatečná platební povinnost může ukázněné bydlící přivést do tíživé sociální situace. Více dlužníků v domě vyvolává riziko úpadku BD nebo SVJ nebo odpojení celých bytových domů od dodávek energií.

„Z praxe je mi znám případ, kdy předseda SVJ musel obejít před Vánoci ostatní vlastníky bytů v domě a vybrat ode všech mimořádný příspěvek v řádu tisíců korun, aby nedošlo k odpojení domu od dodávek tepla,“ řekla Právu právnička Svazu českých a moravských bytových družstev Kateřina Horáková.

Stoprocentní souhlas pro změnu stanov
„Řešení tohoto problému obsahoval pozměňovací návrh poslankyně Radky Maxové k novele občanského zákoníku, který měl znovu zavést zástavní právo k jednotce a s tím spojené přednostní uspokojování pohledávek vznikajících při užívání bytů. Nakonec však nebyl Sněmovnou schválen,“ upozornila.

Posílit postavení vlastníků bytů vůči neplatičům i vůči ostatním věřitelům by mohl senátní návrh zákona, který v listopadu předložila horní komoře skupina senátorů v čele s Jitkou Seitlovou (za KDU-ČSL a SZ).

Pohledávky související se správou domu by byly podle tohoto návrhu uspokojovány přednostně, a to do 25 procent výtěžku ve prospěch společenství vlastníků. Vzhledem ke zdlouhavým schvalovacím lhůtám v parlamentu však není vůbec jisté, že se tento návrh podaří do konce volebního období poslanců schválit.

Bytová družstva a společenství vlastníků jsou velmi často vedena laiky, kteří „pouze“ bydlí v domě. „Tito lidé potřebují jasná, stručná, přehledná a výstižná – a přitom zbytečně neomezující – pravidla. Právní úprava je však čím dál složitější a nepřehlednější,“ upozornila Horáková.

Dalším velkým problémem je zákonná podmínka schvalování změny stanov BD se souhlasem všech členů s právem na družstevní byt.

„Podmínka 100% souhlasu je nesplnitelná hlavně u velkých BD, která mají stovky nebo tisíce členů, v nichž změny stanov nepřijímá ani členská schůze, ale shromáždění delegátů,“ uvedla Horáková.

„Často je však nesplnitelná i u malých BD s několika členy, neboť v každém BD je velmi často alespoň jeden člen, který hlasuje bez vážného důvodu proti navrhovaným opatřením nebo se hlasování neúčastní,“ dodala.

Prakticky všechna BD tak nyní nemohou měnit stanovy v nejdůležitějších pasážích, které se týkají pravidel pro užívání družstevních bytů.

Jediný vlastník může zablokovat vznik SVJ
Řešením by podle Horákové byla novela zákona o obchodních korporacích, která opět umožní schvalovat příslušné změny stanov nadpoloviční většinou, a to i na shromáždění delegátů, nebo jinou většinou uvedenou ve stanovách. Na tento problém reaguje návrh poslanců kolem Jeronýma Tejce (ČSSD), který je již ve Sněmovně.

Podle Horákové by se mělo také novelizovat ustanovení občanského zákoníku, které znemožňuje zakládání SVJ a omezuje vlastníky jednotek v dispozičním právu s jejich majetkem. Stávající legislativa totiž požaduje pro založení SVJ v některých domech opět souhlas všech vlastníků.

V domech, kde již byly dříve převedeny jednotky, avšak SVJ zatím nevzniklo, může i jen jediný vlastník vznik SVJ zablokovat.

Nevznikne-li SVJ, budou katastrální úřady blokovat další převody jednotek v domě. Poslanci chystaná novelizace občanského zákoníku má umožnit vznik SVJ i v domech, kde 100% souhlasu vlastníků nebude dosaženo.

Ohrožené splácení úvěrů
Dalším problémem je ohrožení splácení úvěrů na domech s byty, které jsou převáděny do vlastnictví členů bytových družstev. Jde o to, že v domech, kde vzniká SVJ podle nových předpisů dříve než podle původní právní úpravy, „staré“, BD přestává být zákonným správcem budovy a ztrácí možnost vybírat od vlastníků jednotek příspěvky na úhradu úvěrů.

Úvěr na modernizace a opravy domu tak zůstává družstvu, resp. členům družstva, kterým byty do vlastnictví nebyly převedeny, ačkoli z výhod modernizace a oprav domu těží všichni uživatelé bytů v domě.

„Situace, kdy BD ztrácí kontrolu nad vybíráním příspěvků na splátky úvěrů od vlastníků bytů, může vést až k neschopnosti družstev úvěry splácet – obvykle se jedná o úvěry poskytované se státní dotací – a k bankrotu družstev,“ varovala Horáková.

Jak dále podotkla, v případě tzv. privatizačních družstev, která vznikala při privatizaci bytového fondu, si do splacení případného úvěru nemohou členové převést byt do vlastnictví, i kdyby se na tom všichni dohodli.

Kvůli pozvánkám musí mít web stránky
Družstvům pak přidělává starosti i zákonné ustanovení, které jim ukládá, aby členskou schůzi svolávala zasláním písemné pozvánky na adresu člena a zveřejněním na internetových stránkách družstva.

BD jsou však často představována jedním domem, kde se všichni znají a schůze si dosud svolávali pozvánkou vhozenou do schránek a vyvěšenou na chodbě. Ve vedení menších BD jsou často starší občané, kteří sice mají na funkci v představenstvu čas, internet ale nevyužívají.

„Zřízení internetových stránek pro menší BD představuje komplikace při svolávání schůzí a další zbytečné náklady. Internetové stránky je nutné zřídit, ale také průběžně udržovat,“ podotkla Horáková.

Legislativní chaos
Řešením by podle ní byla novela, která umožní družstvům upravit si autonomně své vnitřní poměry, včetně způsobu svolávání členských schůzí podle potřeb jednotlivých BD.

Odborníci volají i po novele občanského zákoníku, která by umožnila všem SVJ schvalovat změny stanov i bez notáře.

Ještě nedávno docházelo k případům, kdy podání na rejstříkový soud týkající se dříve vzniklého SVJ a doložené stanovami, které formu notářského zápisu neměly, některé rejstříkové soudy akceptovaly a provedly zápis, jiné soudy vyžadovaly předložení notářského zápisu, a rozhodnutí shromáždění vlastníků tak zpochybnily.

„Rozdílné postupy se uplatňovaly dokonce i uvnitř jednotlivých soudů,“ poukázala na legislativní chaos Horáková.

Oba vrchní soudy již však došly ke společnému stanovisku, že u dříve vzniklých SVJ notářský zápis požadovat nebudou. Požadavek notářského zápisu však trvá u SVJ vzniklých po roce 2014.

Změny, které přinesly nový občanský zákoník a zákon o obchodních korporacích, zamotaly mnoha vlastníkům bytů pořádně hlavu.

Jakub Svoboda, Právo

Comments are closed.

  • RSS iDnes

    • KOMENTÁŘ: Proč fotbalová liga v novém fanoušky neláká Květen 20, 2019
      Když tenis před téměř padesáti lety na konci vyrovnaného setu zavedl zkrácenou hru zvanou tie-break, aby nedocházelo k nekonečným přestřelkám 15:13 nebo 26:24, konzervativci křičeli: „To je svatokrádež!“Další články k tématu:Fotbalová nadstavba získala nového partnera, společnost Mall.czPONEDĚLNÍK: Také jste čekali od nadstavby víc? Proč na ni lidi nechodí?Slávistická cesta z pekla do ráje za pět […]
    • Národní park České Švýcarsko ustupuje civilizaci. Ubude klidových území Květen 20, 2019
      Národní park České Švýcarsko přijde o čtyři procentní body klidových území. Rada a správa parku se dohodly na novém návrhu klidových zón. Ty jsou obdobou dřívějších prvních zón národního parku. Pro pohyb lidí tam platí nejpřísnější pravidla. Rozloha klidových míst se má zmenšit z 21 na 17 procent, ale budou celistvější.Další články k tématu:Místo auta […]
    • Nasadíme konkurenci, ať hráči neusnou na kafíčkách, slibují v Teplicích Květen 20, 2019
      Kdyby se kupovaly lístky, konečně by ve fotbalových Teplicích zahlásili vytoužené: Vyprodáno! Byť jen na diskusi s vedením skoro břitvoostrou. „Oceňuju, že s námi promluví jako chlapi,“ kvitoval prošedivělý fanda páteční debatu; pět desítek lidí obsadilo židle v tiskovém středisku, žádná nezbyla.Další články k tématu:Z teplické šelmy je gaučová kočka. Poháry jsou jenom sen. Ale […]
    • Šesťačka vrazila učiteli facku, spolužáci útok podporovali a bavili se Květen 20, 2019
      Fyzický útok proti jednomu z učitelů řeší od pátku vedení základní školy Za Chlumem v Bílině. Žákyně šesté třídy dala před zraky spolužáků facku jednomu z pedagogů. Podle vedení školy byl útok předem plánovaný. Další články k tématu:Prokopnuté dveře školního záchodu dovedly pedagogy k odhalení šikanyÚstí chce udržet učitele v problémových čtvrtích, dostanou peníze navícŽáci […]
    • Účastníka klimakempu legitimovali policisté nezákonně, rozhodl soud Květen 20, 2019
      Policisté zasahující během klimakempu na Mostecku v roce 2017 pochybili, když vyzvali k prokázání totožnosti jednoho z filmařů. O tom, že zásah policie byl nezákonný, rozhodl Městský soud v Praze. Informaci, kterou sdělilo hnutí Limity jsme my, bojující proti těžbě uhlí, potvrdila i mluvčí soudu.Další články k tématu:Aktivisté vnikli do dolu Bílina, policie jich přes […]
    • Trať na Lounsku se po vykolejení nákladního vlaku otevře do pátku Květen 20, 2019
      Železniční trať mezi Hřivicemi a Domoušicemi na Lounsku se po vykolejení nákladního vlaku otevře zřejmě do pátku. Vyplývá to z aktuálních informací Českých drah a Správy železniční dopravní cesty.Další články k tématu:Na Lounsku vykolejil nákladní vlak, poškodil několik kilometrů tratiDalší železniční tratě v Ústeckém kraji získal soukromý dopravceNa Litoměřicku srazil vlak muže, ten zraněním podlehl
    • Z teplické šelmy je gaučová kočka. Poháry jsou jenom sen. Ale proč? Květen 20, 2019
      Kouč teplických fotbalistů Stanislav Hejkal to přirovnání použil na dramatickou proměnu týmu v závěru sezony, platí však i pro celý klub. „Z dravé šelmy jsme se změnili na gaučovou kočku,“ láteřil po zbabraném finiši ligy.Další články k tématu:Krob do béčka, dalších pět hráčů pryč. Teplice začaly s čistkou v kádruTeplický Krob: Moc jsme si o […]
    • Dávidovo zlaté adieu. Teď půjdeme extrémní cestou, zní z Mostu Květen 20, 2019
      Peter Dávid rýžoval v házenkářském Mostě zlato, i pod ním pokračovala zlatá horečka, v sobotu si ale mohl notovat s Kabáty: „Tak se vrátím ve svý rodný Colorado, o tý zlatý žíle řeknu doma všem.“Další články k tématu:Hra o trůn posedmé v řadě pro házenkářky Mostu, trenér Dávid končíHázenkářky Poruby otočily sérii s Veselím a […]